房屋租赁合同中的法律风险及其预防

案例 01 | 群租现象

      2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金标准每月1500元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。第二年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差2个月。后张某提起诉讼，诉讼请求为，1、请求确认双方租赁合同无效；2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。

      法院审理后认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2014年5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于2014年5月19日解除，并判决返还已支付的剩余租金及押金。

案例 02 | 保障房出租

      朱先生于2005年3月购买了位于北京市昌平区天通西苑经济适用房一套，并实际居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外购买的一套商品房，天通西苑经济适用房在闲置2年后于2013年出租给高先生。出租后，朱先生希望提前将房屋收回，在与高先生协商无果后，起诉至法院，以经济适用住房对外出租违反相关规定为由，要求法院判决双方签订的房屋租赁合同无效，返还房屋。

      法院审理后认为，朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱先生以房屋系经济适用房为由要求确认房屋租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。判决书中同时写明，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。最终判决驳回了朱先生的诉讼请求。

案例 03 | 房屋面积不符

      2012年8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生向法院起诉，要求确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。

      法院认为，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，存在重大过错。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。

案例 04 | 房屋面积不符

      2007年1月，永乐公司与快乐宾馆签订租赁协议，约定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。2011年10月，快乐宾馆逾期未支付租金，在永乐公司催收后，快乐宾馆以实际租赁面积小于合同约定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起诉，要求快乐宾馆向其支付拖欠的租金。

      法院认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，永乐公司依约交付该特定房屋，快乐宾馆占有使用诉争房屋的四年间均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不能成立。法院据此判决快乐宾馆向永乐公司支付拖欠的租金。

案例 05 ｜ 提前解约

      2011年，王某与张某签订房屋租赁合同，王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆。2014年，因经营不善，王某欠下原料款、工人工资等，在未通知张某的情况下突然停止营业，并撤离租赁房屋，遗留下大量的设备、桌椅未清理，也未继续交纳租金。因无法联系上王某商讨合同解除事宜，张某诉至法院，要求判决解除双方租赁合同，王某将房屋清理恢复原状后交还张某。王某未到庭应诉，书面向法院表示，除非张某对其物品和装修等予以赔偿，否则不同意解除合同。

      法院经审理认为，王某自行搬离房屋且不再继续支付租金，系已经以行为方式表示其不再履行合同，属严重违约，张某要求解除合同，应当支持。租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还房屋。故法院判决解除双方的租赁合同，王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某。

案例 06 ｜ 带照租赁

      红太阳公司是一家具有经营烟草、酒类相关营业特许资质的企业。2012年9月23日，红太阳公司与李某签订《房屋租赁合同》，约定红太阳公司将自己所有的经营用房出租给李某，并将自己的营业执照、烟草专卖许可证、酒类专卖证、食品卫生许可证一并提供给李某使用，但不得超出红太阳公司营业执照及烟草专卖许可证的经营范围。合同签订后，李某使用租赁房屋进行经营活动。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，红太阳公司的法定代表人陈某将营业执照、烟草证、酒类专卖证等原件从李某处取走，到有关部门办理工商年检和换证，之后未将相关证照及时交给李某，造成李某自2013年2月20日起在无证的状态下经营。李某因此向红太阳公司提出要求终止租赁合同，红太阳公司同意合同解除，但双方就租赁保证金的退还等未达成一致，房屋未能交接。据此，红太阳公司起诉至法院，要求李某返还房屋，支付经营期间的水电费、税费及截止到实际腾退之日止的房屋使用费。李某亦提出反诉，要求红太阳公司返还租赁保证金5000元。

      法院经审查认为，本案中，烟草零售是国家限制经营的行业，必须经过批准后方可开展经营活动。涉案的《房屋租赁合同》中，出租人将营业执照及烟草专卖许可证一并交由承租人使用，租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对该合同的无效均有责任，最终判决李某返还房屋、支付截止到实际腾退之日止的房屋使用费及实际发生的水电费、税费，红太阳公司将租赁保证金5000元返还李某。

案例 07 ｜ 因纠纷导致房屋空置损失的负担

      2013年12月，徐先生与广厦公司签订《租赁协议》，约定广厦公司将74号商铺出租给徐先生用于经营某品牌产品，徐先生需向广厦公司交纳租金及管理费，租赁期限从2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，对该商铺进行了装修。2014年2月，装修完成，徐先生进行试营业并申报相关材料，因该商铺上有其他公司的注册登记，导致徐先生无法办理营业执照和卫生许可证。双方经多次协商，此事仍未能解决。2014年11月，广厦公司明确告知徐先生执照肯定无法办出，徐先生随即离开商铺，但并未将商铺返还广厦公司。2015年2月，徐先生向法院起诉，要求解除租赁协议、广厦公司赔偿其经济损失。广厦公司则反诉要求确认协议于2014年12月1日解除，要求徐先生返还诉争房屋并支付2014年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。经徐先生申请，法院委托鉴定机构对74号商铺的装修残值进行鉴定。2015年6月4日，法院组织双方进行了交接，徐先生向广厦公司返还了诉争商铺。

      法院认为，虽然徐先生未实际经营，并在2014年11月撤场，但其直到2015年6月4日才将诉争商铺返还给广厦公司，故仍应支付其实际占有诉争商铺期间的租金及管理费。但考虑到因相关证照无法办理必然对徐先生的正常经营造成不利影响，且广厦公司对于租赁协议的解除承担主要责任，徐先生承担次要责任，故法院根据以上因素，酌情确定了一定的租金及管理费。